미국에선 주택 가격 상승이 계속되고 있다. 2021년 6월에는 사상 최고 속도로 상승을 기록했다는 보도가 나왔다. 1950년 이후 미국에서 집값이 어떻게 변해왔을까.
먼저 미국에서 주택 가격과 가구 연수입 중앙값으로부터 산출한 비율을 보면 1955년부터 2020년까지 값으로 살피면 제2차세계대전 이후부터 내려가다가 1960년부터 2000년까지 주택 가격이 가구 연수입 평균 4∼5배였지만 2000년 이후에는 급상승했고 리먼쇼크가 발생하기 직전인 2005년 주택 가격은 가구 연수입 중앙값 7배까지 부풀어 오른다. 이런 거품은 급강하하고 2019년까지 5∼6배 전후였다가 2020년 이후에는 다시 7배에 가까워졌다.
투자자 마이크 말로니에 따르면 이런 비율은 금리에 크게 영향을 받는다. 미국에선 1981년 15%를 넘긴 이후 금리는 하락 추세에 있다. 금리가 내려가면 저렴한 집이 늘어나기 때문에 주택 수요가 증가하는 것으로 알려져 있다.
한편 최근 집값 상승에 따라 리먼쇼크와 같은 게 다시 일어나는 게 아니냐는 우려를 받고 있다. 따라서 리먼쇼크 이후 주택 가격 지수로 널리 이용되는 S&P/케이스-쉴러 주택 가격 지수에 관심이 집중되고 있다.
S&P/케이스-쉴러 주택 가격 지수는 경제학자 칼 케이스 교수와 로버트 실러 교수에 의해 1980년대 개발된 미국 주택 가격 동향을 나타내는 지표다. 이 지수는 지난 주택 판매 사례 데이터를 바탕으로 200년 1월 가격을 100으로 반복·판매 가격 책정법이라는 방법에 의해 산출된다.
반복·판매 가격 책정법은 여러 번 판매된 물건에 대해 거래 가격 차이를 조사하는 방법이며 상당한 경년열화에 의한 가격 하락이나 증개축에 의한 가격 상승을 수정하는 변수가 내장되어 있기 때문에 순수 주택 가격 시세를 나타내는 것으로 알려져 있다. 또 S&P/케이스-쉴러 주택 가격 지수는 미국 경기 지수 측면도 갖고 있어 이 지수가 오르면 경기 회복을 기대하고 주식과 달러가 상승하거나 반대 일이 벌어지기도 한다.
S&P/케이스-쉴러 주택 가격 지수는 상승 추세에 있지만 2005년 이후에는 가구 연수입 평균을 상회해 S&P/케이스-쉴러 주택 가격 지수가 상승하고 있다. 한편 2020년 S&P/케이스-쉴러 주택 가격 지수가 가구 연수입 중간값 상승을 초과하는 모습을 보인다.
영국의 경우 1950년 이후 주택 가격은 가구 연수입 평균 4∼7.5배 올랐다. 2000년 이후에는 상승 추세에 있으며 2020년 이후 주택 가격은 가구 연수입 중간값 8배 이상 커지고 있다. 영국 주택 가격과 평균 연봉을 보면 2000년 이전 경제 붐과 금융 버블에서 주택 가격이 평균 연봉을 초과할 수 없다. 하지만 2000년 이후에는 연평균 수입 증가를 넘는 비율로 주택 가격이 승상하고 있는 걸 알 수 있다. 관련 내용은 이곳에서 확인할 수 있다.